Die Wohnungsabnahme ist der gemeinsame Rundgang von Vermietung und Mieterschaft am Ende des Mietverhältnisses. Der Zustand jedes Raums wird geprüft und im Abnahmeprotokoll festgehalten. Eine sorgfältige Abnahme schützt beide Seiten – sie schafft Klarheit über allfällige Mängel und über die Rückgabe der Mietkaution. Diese Checkliste führt Sie Raum für Raum durch die wichtigsten Punkte.
Checkliste nach Räumen
Küche
Bad / Nasszelle
Wohn- und Schlafräume
Allgemein & Nebenräume
Tipp: Diese Checkliste dient der Orientierung. Für ein rechtssicheres, mit Fotos belegtes Protokoll eignet sich ein strukturierter Zustandsbericht. Für die umfassende Objektaufnahme über die Wohnungsübergabe hinaus hilft die Checkliste Zustandsbericht.
Normale Abnutzung vs. Schaden
Nicht jede Gebrauchsspur geht zu Lasten der Mieterschaft. Normale Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch – etwa leichte Laufspuren auf dem Boden oder verblasste Wandfarbe – trägt die Vermietung. Nur übermässige Abnutzung oder eigentliche Beschädigungen können belastet werden, und zwar zum Zeitwert: Der Neuwert wird um die bereits verbrauchte Lebensdauer reduziert.
Ein Beispiel: Ein 8-jähriger Teppich mit einer Lebensdauer von 10 Jahren hat nur noch 20 % Restwert – selbst bei einem Schaden ist die Entschädigung entsprechend gering. Die konkreten Werte je Bauteil finden Sie in unserer Lebensdauertabelle.
Art. 257g OR und die Rügefrist
Art. 257g OR verpflichtet die Mieterschaft, Mängel, die sie nicht selbst beheben muss, unverzüglich der Vermietung zu melden. Bei der Rückgabe muss die Vermietung den Zustand prüfen und offene Mängel sofort rügen – was nicht im Protokoll steht, gilt grundsätzlich als akzeptiert.
Versteckte Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, müssen nach Entdeckung umgehend gerügt werden – in der Praxis innert zwei bis drei Tagen und am besten per eingeschriebenem Brief, damit der Zugang belegt ist.
Antrittsprotokoll
Wird beim Einzug erstellt und hält den Ausgangszustand fest. Es ist die Vergleichsgrundlage für die spätere Rückgabe – ohne Antrittsprotokoll ist kaum nachweisbar, welche Spuren schon vorher bestanden.
Rückgabeprotokoll
Entsteht bei der Abnahme am Ende der Mietdauer. Es listet festgestellte Mängel, deren Zuordnung und allfällige Kostenfolgen – idealerweise mit Fotos und Zeitwertangabe.
Rund um die Wohnungsabnahme
Wann findet die Wohnungsabnahme statt?
Die Abnahme erfolgt in der Regel am letzten Tag der Mietdauer oder kurz davor, wenn die Wohnung leer und gereinigt ist. Vermietung und Mieterschaft gehen die Wohnung gemeinsam durch und halten den Zustand im Abnahmeprotokoll fest.
Was passiert, wenn Mängel festgestellt werden?
Festgestellte Mängel werden im Protokoll mit Beschrieb und – idealerweise – Fotos dokumentiert. Für normale Abnutzung haftet die Mieterschaft nicht; für übermässige Abnutzung oder Schäden wird der Zeitwert unter Berücksichtigung der Lebensdauer berechnet.
Was ist normale Abnutzung?
Normale Abnutzung entsteht durch den vertragsgemässen Gebrauch – etwa leichte Gebrauchsspuren an Böden oder verblasste Wandfarbe. Sie geht zu Lasten der Vermietung. Übermässige Abnutzung oder Beschädigungen (z. B. Brandflecken, Bohrlöcher über dem üblichen Mass) können der Mieterschaft belastet werden.
Muss ich das Abnahmeprotokoll unterschreiben?
Sie sollten nur unterschreiben, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind. Bei Uneinigkeit können Sie einen Vorbehalt anbringen oder die Unterschrift verweigern. Ein sauber geführtes Protokoll schützt beide Seiten.
Wann wird die Mietkaution zurückbezahlt?
Das Mietzinsdepot wird freigegeben, sobald beide Seiten der Auszahlung zustimmen. Sind keine Forderungen offen, sollte das kurz nach der Abnahme geschehen; die Bank zahlt sonst spätestens ein Jahr nach Mietende aus, wenn die Vermietung keine rechtlichen Schritte eingeleitet hat.
Was kann ich bei Uneinigkeit tun?
Zuständig ist die Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Liegenschaft. Das Verfahren ist grundsätzlich kostenlos und beginnt mit einem Schlichtungsgesuch – halten Sie Protokoll, Fotos und Korrespondenz bereit.
Wofür haftet die Mieterschaft konkret?
Nur für übermässige Abnutzung und eigentliche Beschädigungen, und zwar höchstens zum Zeitwert. Reinigungsmängel und fehlende Schlüssel können ebenfalls belastet werden; normale Gebrauchsspuren nicht.
Aus der Checkliste einen Bericht machen.
Mit Zustandsbericht dokumentieren Sie jeden Raum mit Fotos und Bewertung – und erhalten ein professionelles Abnahmeprotokoll als PDF. Der erste Bericht ist kostenlos.