Der Bund dokumentiert nicht. Also müssen wir es tun.

Der Bund dokumentiert nicht. Also müssen wir es tun.

Der Bundesrat hat am 2. Oktober 2026 den nationalen Leitungskataster sistiert. Das ist kein Drama. Aber es ist ein Signal. Wer in der Schweiz wissen will, was in seinem Gebäude steckt und in welchem Zustand es ist, muss das selbst festhalten.

Kurz zusammengefasst

• Der Bund baut vorerst keinen nationalen Leitungskataster. Grund: fehlende finanzielle Mittel.
• Eine neue gesetzliche Pflicht für Eigentümer entsteht dadurch nicht. Bestehende Pflichten bleiben aber bestehen.
• Die Datenlücke bleibt. Sie trifft vor allem die Eigentümerschaft: bei Schäden, bei Umbauten, beim Verkauf.
• Wer Zustand, Alter und Massnahmen seiner Liegenschaft sauber dokumentiert, ist im Streitfall klar im Vorteil.
• Für Bewirtschafter geht es um Sorgfalt im Auftrag: Übernahmestand, Meldungen an die Eigentümerschaft, Abnahmen und Abgrenzung bei Investitionen.
• Für Makler geht es um belegbare Angaben: Exposé, bekannte Mängel, Unterhaltsstau und Unterlagen für Käufer.

Was der Bundesrat entschieden hat

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 2. Oktober 2026 beschlossen, die Realisierung des Leitungskatasters Schweiz auszusetzen. Er begründet das mit der finanzpolitischen Lage und der veränderten Prioritätensetzung des Bundes. Sollte die Finanzierung später gesichert werden, will er eine Wiederaufnahme prüfen.

Das Projekt hatte eine lange Vorgeschichte. swisstopo hat im Auftrag des Bundesrats die gesetzlichen Grundlagen im Geoinformationsgesetz ausgearbeitet. Die Vernehmlassung lief vom 10. Januar bis zum 18. April 2024. Die Rückmeldungen waren laut Bundesrat mehrheitlich positiv. Kritik kam vereinzelt von Kantonen, die schon einen eigenen Leitungskataster betreiben.

Seit der Vernehmlassung haben sich die finanzpolitischen Prioritäten bei Bund und Kantonen verschoben. Darum der Entscheid.

Was der Leitungskataster hätte leisten sollen

Die Idee war einfach. Ver- und Entsorgungsleitungen sind in der Schweiz nicht einheitlich dokumentiert. Auch der Zugang zu diesen Informationen ist nicht harmonisiert. Das betrifft Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Strom und Kommunikation.

Ein nationaler Kataster sollte flächendeckend Geodaten zu den Leitungen bereitstellen. In einheitlicher Form und in der nötigen Qualität. Das hätte Bauvorhaben im Untergrund einfacher planbar gemacht. Und es hätte die Risiken besser abschätzbar gemacht.

Der Bundesrat nennt selbst den Grund, warum das Thema wichtiger wird: Die Nutzung des Untergrunds nimmt zu. Verdichtetes Bauen, unterirdische Infrastruktur und Geoenergie treffen auf einen Untergrund, den niemand vollständig kennt.

Vorgesehen war auch eine Pflicht für Netzbetreiber zur digitalen, räumlichen Dokumentation ihrer Netze. Nach Stellungnahmen zur Vorlage hätten zudem für bestimmte Leitungsarten die Hausanschlüsse einbezogen werden sollen. Genau dort wird es für Eigentümer interessant.

Was die Sistierung nicht bedeutet

Ein Missverständnis vorweg. Die Sistierung schafft keine neue Pflicht für Eigentümer. Der Kataster hätte sich primär an Netzbetreiber und Behörden gerichtet. Das fällt nun weg. Mehr nicht.

Es bedeutet auch nicht, dass es gar keine Leitungsdaten gibt. Einzelne Kantone und Städte führen eigene Leitungskataster. Basel-Stadt etwa betreibt seit über 110 Jahren einen kantonalen Kataster. Der Kanton Zug hat seinen seit Herbst 2023 produktiv im Einsatz. Netzbetreiber führen eigene Werkpläne.

Die Lage ist also uneinheitlich. Je nach Kanton, Gemeinde und Werk sind die Daten gut, lückenhaft oder gar nicht greifbar. Der nationale Kataster sollte das glätten. Jetzt bleibt es, wie es ist.

Wo die Lücke den Eigentümer trifft

Auf dem öffentlichen Grund ist die Lücke das Problem der Netzbetreiber. Auf dem eigenen Grundstück und im eigenen Gebäude ist sie Ihr Problem. Drei Situationen zeigen das.

1. Der Schadenfall

Ein Rohr bricht. Eine Leitung leckt im Mauerwerk. Wer haftet?

Nach Art. 58 OR haftet der Werkeigentümer für Schäden, die durch fehlerhafte Anlage, fehlerhafte Herstellung oder mangelhaften Unterhalt eines Gebäudes entstehen. Es ist eine Kausalhaftung. Ein Verschulden braucht es nicht.

Der Haken liegt im Nachweis. Wer belegen kann, dass das Werk fachgerecht erstellt und regelmässig unterhalten wurde, steht anders da. Wer nichts vorweisen kann, hat ein Problem. Das gilt gegenüber Geschädigten, aber auch gegenüber Versicherungen.

2. Das Mietverhältnis

Der Vermieter muss die Mietsache in einem für den vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und so erhalten (Art. 256 OR). Bei Mängeln haben Mieter Rechte, etwa auf Behebung oder Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259a ff. OR).

In der Praxis streiten Parteien selten über das Recht. Sie streiten über Tatsachen. War der Mangel bei Übergabe da? Seit wann besteht er? Wurde er gemeldet? Wer das sauber mit Datum, Foto und Zustandsbewertung belegen kann, spart sich viel Aufwand. Und viel Streit.

3. Der Verkauf

Beim Grundstückkauf haftet der Verkäufer für Mängel nach Art. 219 OR. Die Verjährung beträgt fünf Jahre ab Eigentumserwerb. Haftungsausschlüsse sind üblich. Sie schützen aber nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden (Art. 199 OR).

Wer verkauft, kennt sein Gebäude oft besser als jeder Käufer. Genau darum lohnt sich die Dokumentation. Sie zeigt, was offengelegt wurde. Und sie stützt den Kaufpreis, weil sie Unsicherheit abbaut.

Auch für Stockwerkeigentümergemeinschaften gilt das. Wer einen Erneuerungsfonds äufnen will (Art. 712l ZGB), braucht eine Zahlengrundlage. Ohne Zustandsdaten bleibt die Fondshöhe ein Bauchentscheid.

Ein Beispiel aus der Praxis (illustrativ)

Ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren. Die Steigleitungen sind noch aus der Bauzeit. Im 3. Obergeschoss tritt Wasser aus. Der Schaden zieht sich über zwei Stockwerke.

Die Fragen kommen sofort. Wann wurden die Leitungen zuletzt geprüft? Gab es frühere Meldungen? Wie lange sollten sie noch halten? Welche Massnahme war geplant?

Liegt ein dokumentierter Zustand vor, ist die Diskussion kurz. Es gibt Fotos, Bewertung, Priorität und eine budgetierte Massnahme. Liegt nichts vor, beginnt die Rekonstruktion. Aus Erinnerung, alten Rechnungen und Aussagen. Das kostet Zeit. Und Glaubwürdigkeit.

(Das Beispiel ist erfunden und dient nur der Veranschaulichung.)

Was Eigentümer jetzt selbst dokumentieren sollten

Sie müssen keinen Kataster bauen. Sie brauchen eine saubere, laufend nachgeführte Grundlage für das eigene Gebäude. Diese Punkte gehören dazu:

1. Bauteile und Anlagen mit Alter. Leitungen, Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Aufzug, Elektro. Baujahr oder letzte Erneuerung.
2. Zustand je Position. Nachvollziehbar bewertet, nicht nur «gut» oder «schlecht» im Gefühl.
3. Fotos mit Datum. Sie sind im Streitfall das stärkste Beweismittel.
4. Mängel und Massnahmen. Was wurde festgestellt, was ist geplant, was wurde erledigt.
5. Priorität und Kosten. Was ist dringend, was kann warten, was kostet es ungefähr.
6. Pläne und Unterlagen. Grundrisse, Installationspläne, Werkpläne, Servicerapporte, Abnahmeprotokolle. An einem Ort abgelegt.
7. Die Lage der Hausanschlüsse. Wo tritt die Leitung ins Haus? Wo ist der Absperrhahn? Wer ist zuständig? Die Auskunft dazu geben die Werke.
8. Versionen. Ein Zustand ändert sich. Sie sollten zeigen können, wie er vor einem Jahr war.

Ein Hinweis zur Abgrenzung: Die genaue Lage von Leitungen im Boden kennen die Netzbetreiber. Vor jedem Grabungsprojekt sollten Sie dort die aktuellen Pläne einholen. Eine Zustandsdokumentation ersetzt das nicht.

Worauf Immobilienbewirtschafter genauer hinschauen müssen

Bewirtschafter stehen zwischen Eigentümerschaft und Mieterschaft. Sie handeln im Auftrag (Art. 394 ff. OR). Und sie schulden die getreue und sorgfältige Ausführung (Art. 398 OR). Die Datenlücke trifft sie darum doppelt. Acht Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit.

1. Der Stand bei Mandatsübernahme. Wer ein Objekt übernimmt, erbt seine Geschichte. Oft ohne Unterlagen. Halten Sie den Zustand zum Übernahmestichtag fest. Mit Fotos, Bewertung und offenen Massnahmen. So trennen Sie später sauber, was Altlast ist und was in Ihre Zeit fällt.

1. Die Meldung an die Eigentümerschaft. Erkannte Risiken gehören schriftlich zur Eigentümerschaft. Mit Priorität, Kostenrahmen und Frist. Auch der Entscheid «zuwarten» sollte nachvollziehbar sein. Was nur mündlich besprochen wurde, lässt sich später kaum belegen.

1. Die Wohnungsabnahme. Bei der Rückgabe muss der Vermieter Mängel prüfen und dem Mieter sofort melden (Art. 267a OR). Ohne Zustand beim Einzug fehlt der Vergleich. Normale Abnützung trägt die Eigentümerschaft. Beschädigungen trägt der Mieter. Als Hilfsmittel dient die paritätische Lebensdauertabelle. Sie ersetzt die Dokumentation nicht.

1. Die Mängelmeldungen der Mieterschaft. Mieter müssen Mängel melden (Art. 257g OR). Halten Sie Eingang, Datum, Beurteilung und Massnahme fest. Das Datum Ihrer Kenntnis kann bei einer Mietzinsherabsetzung entscheidend sein (Art. 259d OR).

1. Werterhaltend oder wertvermehrend. Nach Renovationen stellt sich die Frage der Mietzinsanpassung (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Abgrenzung ist nur so gut wie der dokumentierte Ausgangszustand. Sichern Sie Zustand vor der Massnahme, Umfang und Rechnungen.

1. Hausanschlüsse und Zuständigkeiten. Wo ist der Absperrhahn? Wo die Hauptleitung? Wer ist zuständig? Im Wasserschaden zählt jede Minute. Dieses Wissen gehört ins Objektdossier. Nicht in den Kopf des Hauswarts.

1. Die mehrjährige Planung. Eigentümer erwarten ein Budget, keine Überraschung. Erneuerungszyklen, Priorität und Kosten gehören in eine laufende Planung. Bei Stockwerkeigentum ist das die Grundlage für den Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB).

1. Die Datenqualität im Portfolio. Bei 30 Liegenschaften nützt kein Ordnersystem, das jeder anders führt. Sie brauchen eine einheitliche Vorlage und vergleichbare Bewertungen. Nur so lässt sich ein Portfolio priorisieren.

Das Ziel ist nicht mehr Papier. Das Ziel ist, im Streitfall in fünf Minuten belegen zu können, was wann bekannt war und was Sie veranlasst haben.

Worauf Makler genauer hinschauen müssen

Makler verkaufen Vertrauen. Genau dort liegt das Risiko. Der Maklervertrag untersteht grundsätzlich dem Auftragsrecht (Art. 412 Abs. 2 OR). Wer Angaben zum Objekt macht, muss dafür geradestehen können. Sieben Punkte sind besonders wichtig.

1. Die Angaben im Exposé. Baujahr, «kürzlich saniert», Heizung, Fenster, Dach. Jede Aussage sollte belegbar sein. Falsche oder irreführende Angaben können vertrags- und wettbewerbsrechtlich heikel werden (etwa Art. 3 Abs. 1 lit. b UWG). Streichen Sie, was Sie nicht belegen können.

1. Bekannte Mängel. Wer einen Mangel kennt, sollte ihn offenlegen. Für den Verkäufer geht es um Art. 199 OR: Ein Haftungsausschluss nützt nichts, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden. Für den Makler geht es um die Treue zum Auftraggeber und um die eigene Haftung. Fragen Sie aktiv nach. Und halten Sie die Antwort fest.

1. Der Unterhaltsstau. Käufer rechnen mit Investitionen. Ein dokumentierter Stau lässt sich preislich einordnen. Ein undokumentierter wird zur Verhandlungsmasse. Wer den Zustand kennt, kann den Preis sachlich verteidigen.

1. Die Unterlagen für den Käufer. Käufer und Banken erwarten ein vollständiges Dossier. Dazu gehören Grundbuchauszug, Pläne, Versicherungswerte und Servicerapporte. Bei Stockwerkeigentum kommen Reglement, Versammlungsprotokolle und Stand des Erneuerungsfonds dazu. Leitungsrechte und Dienstbarkeiten gehören ebenfalls auf den Tisch (Art. 676 ZGB).

1. Die Belege über Investitionen. Was wurde wann erneuert? Was hat es gekostet? Rechnungen und Fotos stützen den Preis. Sie sind oft auch für die Grundstückgewinnsteuer wichtig. Die Abgrenzung von Unterhalt und Anlagekosten ist kantonal geregelt. Klären Sie das mit dem Verkäufer und seinem Steuerberater.

1. Die Kenntnis des Käufers. Mängel, die der Käufer kannte, kann er später nicht mehr geltend machen (Art. 200 OR). Was offen dokumentiert und übergeben wurde, schützt deshalb den Verkäufer. Das ist ein Argument für Transparenz. Nicht für Zurückhaltung.

1. Die Aktualität. Ein Bericht von vor fünf Jahren ist kein Beleg für heute. Datum und Version müssen sichtbar sein. Bei Änderungen am Objekt sollten Sie nachführen.

Eine Klarstellung: Eine allgemeine Pflicht, das Objekt technisch zu prüfen, besteht für Makler in der Regel nicht. Wissen Sie aber von einem Mangel, ist die Lage anders. Und Angaben, die Sie machen, müssen stimmen. Im Einzelfall lohnt sich rechtlicher Rat.

Wo ein strukturierter Zustandsbericht ansetzt

Genau für diese Lücke ist zustandsbericht.ch gebaut. Nicht für den Untergrund der Gemeinde. Sondern für das Objekt, das Ihnen gehört oder das Sie verwalten.

Ein Zustandsbericht hält pro Position fest:

• den Zustand in einer einheitlichen Bewertung
• Fotos zur Feststellung
• die Massnahme und deren Priorität
• Kosten und Lebensdauer als Planungsgrundlage

Daraus entsteht ein Dokument, das ein Dritter versteht. Ein Käufer. Eine Versicherung. Ein Mieter. Eine Eigentümerversammlung. Es ist kein Ingenieurgutachten. Es ist eine strukturierte, belegte Sichtkontrolle mit Entscheidungsgrundlage.

Zwei Punkte sind dabei wichtig:

Abgeschlossene Berichte bleiben unverändert. Was einmal abgeschlossen ist, kann nicht still umgeschrieben werden. Das macht den Bericht als Nachweis tauglich.

Berichte lassen sich versionieren. Sie sehen, wie sich der Zustand über die Jahre entwickelt. Aus einer Momentaufnahme wird eine Historie.

Wer mehrere Liegenschaften betreut, spart zudem Zeit. Gleiche Vorlage, gleiche Logik, vergleichbare Ergebnisse. Damit lässt sich ein Portfolio priorisieren, statt jedes Haus einzeln zu erklären.

Für Bewirtschafter heisst das: ein dokumentierter Übernahmestand, eine nachvollziehbare Meldung an die Eigentümerschaft und eine Planung, die Priorität und Kosten zeigt.

Für Makler heisst das: belegte Angaben fürs Exposé, ein klares Bild vom Unterhaltsstau und ein Dossier, das Käufern und Banken die Fragen vorwegnimmt.

Ein Beispiel sehen Sie im Beispielbericht. Die Tarife finden Sie unter Preise. Für einzelne Objekte gibt es einen Einzelbericht ohne Abo.

Was Sie daraus mitnehmen sollten

Der Bund hat entschieden, vorerst nicht zu dokumentieren. Das ist nachvollziehbar. Die Kassenlage ist angespannt, und die Kantone sind unterschiedlich weit.

Für Eigentümer ändert sich rechtlich wenig. Praktisch ändert sich eine Erwartung. Man kann nicht darauf warten, dass eine zentrale Stelle die Daten liefert. Die Verantwortung für den Zustand des Gebäudes lag schon immer bei der Eigentümerschaft. Jetzt liegt auch die Beweislast faktisch dort.

Der Satz im Titel ist deshalb keine Forderung. Er ist eine Beschreibung. Der Bund dokumentiert nicht. Also müssen wir es tun. Besser früh und strukturiert als spät und unter Druck.

Häufige Fragen

Muss ich als Eigentümer jetzt etwas dokumentieren? Eine neue gesetzliche Pflicht entsteht durch die Sistierung nicht. Als Werkeigentümer haften Sie aber nach Art. 58 OR für mangelhaften Unterhalt. Eine laufende Dokumentation hilft, den Unterhalt zu belegen.

Was ist ein Leitungskataster? Ein Verzeichnis der Lage von Ver- und Entsorgungsleitungen, etwa für Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Strom und Kommunikation. Einzelne Kantone und Städte führen solche Verzeichnisse bereits. Eine nationale Lösung gibt es nicht.

Kommt der nationale Leitungskataster noch? Das ist offen. Der Bundesrat hat das Vorhaben sistiert. Eine Wiederaufnahme will er prüfen, falls die Finanzierung später gesichert werden kann.

Ersetzt ein Zustandsbericht die Pläne der Netzbetreiber? Nein. Ein Zustandsbericht dokumentiert den sichtbaren Zustand von Bauteilen und Anlagen sowie die nötigen Massnahmen. Die Lage von Leitungen im Boden erfragen Sie bei den zuständigen Werken.

Ist ein Zustandsbericht ein Gutachten? Nein. Er ist eine strukturierte Sichtkontrolle. Bei Verdacht auf verdeckte Mängel braucht es eine Fachabklärung vor Ort.

Was sollten Bewirtschafter jetzt konkret tun? Den Zustand der verwalteten Objekte einheitlich festhalten, Risiken schriftlich an die Eigentümerschaft melden und Abnahmen mit einem dokumentierten Ausgangszustand verbinden. Der Auftrag verlangt Sorgfalt (Art. 398 OR). Dokumentation macht diese Sorgfalt sichtbar.

Müssen Makler den Zustand eines Objekts prüfen? Eine allgemeine Pflicht zur technischen Prüfung besteht in der Regel nicht. Angaben im Exposé müssen aber stimmen. Bekannte Mängel sollten Sie nicht verschweigen. Im Zweifel lassen Sie den Zustand belegen.

Wer haftet bei einem Leitungsschaden im Gebäude? Das hängt vom Einzelfall ab. Massgebend sind unter anderem Art. 58 OR, das Mietrecht und mögliche Rückgriffsrechte. Holen Sie bei konkreten Schadenfällen rechtliche Beratung ein.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung im Einzelfall.

Quellen

• Bundesrat / VBS: Der Bundesrat sistiert den neuen nationalen Leitungskataster, Medienmitteilung vom 2. Oktober 2026
• Bundesrat: Neuer nationaler Leitungskataster: Bundesrat eröffnet Vernehmlassung, 10. Januar 2024
• LAWMEDIA: Neuer nationaler Leitungskataster: Bundesrat eröffnet Vernehmlassung, 11. Januar 2024
• Regierungsrat Basel-Stadt: Stellungnahme zur Vernehmlassung Leitungskataster Schweiz (LKCH)
• Kanton Zug, Direktion des Innern: Stellungnahme zur Vernehmlassung Leitungskataster Schweiz
• Gesetzesgrundlagen: Art. 58, 197 ff., 199, 200, 219, 256, 257g, 259a ff., 259d, 267a, 269a, 394 ff., 398, 412 OR; Art. 14 VMWG; Art. 3 UWG; Art. 676, 712l ZGB