Der Instandhaltungsstau ist kein Geldproblem, sondern ein Datenproblem

Der Instandhaltungsstau ist kein Geldproblem, sondern ein Datenproblem

Die Eidgenössische Finanzkontrolle hat die Steuerung des Immobilienportfolios von armasuisse geprüft. Der Befund: Neuwert 28,4 Milliarden Franken, ein wachsender Rückstand bei den Instandsetzungen und Zahlen, auf die man sich nur bedingt verlassen kann. Wer den Stau abbauen will, braucht zuerst eine verlässliche Datenbasis. Das gilt weit über die Armee hinaus.

Kurz zusammengefasst

• Die EFK hat am 2. November 2026 ihre Prüfung der Steuerung des Immobilienportfolios von armasuisse Immobilien veröffentlicht.
• Das Portfolio hatte Ende 2025 einen Neuwert von 28,4 Mrd. Franken. Der Rückstand bei den Instandsetzungen beträgt laut EFK 2 bis 3 Mrd. Franken.
• Laut Medienberichten wurden rund 250 Mio. Franken aufgelaufener Unterhalt in den letzten Jahren nicht erfasst.
• Geld ist knapp. Aber ohne verlässliche Daten weiss niemand, wie gross der Bedarf ist und wohin das knappe Geld zuerst gehört.
• Die Muster sind auf Privatliegenschaften übertragbar: Wissen bei Einzelnen, fehlende Standards, nicht erfasster Bedarf.

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Was die EFK festgestellt hat

Die EFK hat geprüft, ob armasuisse Immobilien ihr Portfolio mit geeigneten Instrumenten steuert. Und ob die Projekte wirtschaftlich abgewickelt werden.

Die Ausgangslage:

• Das Portfolio umfasst rund 21'600 Objekte. Rund die Hälfte nutzt die Armee.
• Der Neuwert betrug Ende 2025 28,4 Mrd. Franken. Davon entfallen 23,9 Mrd. auf den Kernbestand.
• Früher sollte der Kernbestand auf 20 Mrd. Franken sinken. Seit 2022 ist die Richtung eine andere: Der Bestand soll auf bis zu 30 Mrd. Franken wachsen.

Die Handlungsfelder laut Medienmitteilung:

• unklarer Nutzerbedarf
• fehlende Strategie
• ungenügende Steuerung
• aufgestauter Instandsetzungsbedarf
• fehlende Standardisierung

Die EFK folgert, armasuisse Immobilien könne ihre Aufgaben nur eingeschränkt wahrnehmen. Der Immobilienrat müsse grundlegende Richtungsentscheide treffen.

Der Instandsetzungsbedarf:

• Der Rückstand beläuft sich laut EFK auf 2 bis 3 Mrd. Franken.
• Zielwert für den Instandsetzungsbedarf: 25 %. Aktueller Wert: 34 %.
• Bis 2030 könnte er auf rund 40 % steigen.

Wie die Kennzahl genau berechnet wird, geht aus den Medienberichten nicht hervor. Die Entwicklung ist aber klar: Der Abstand zum Ziel wächst.

Wo die Daten nicht stimmten

Der Kern der Kritik ist nicht, dass Geld fehlt. Es ist, dass die Steuerungsgrundlage lückenhaft ist.

• Nicht erfasster Unterhalt: Laut Blick wurden in den letzten Jahren rund 250 Mio. Franken aufgelaufener Unterhalt nicht erfasst. 20 Minuten nennt einen Excel-Fehler als Ursache.
• Fehlerhaftes Controlling: Die EFK fand im Controllingbericht «diverse Fehler und Widersprüche». Stichproben ergaben Mängel. Der Bericht sei so kein verlässliches Steuerungsinstrument.
• Lücken in der Datenlage: Laut SRF verfügt armasuisse Immobilien nicht über alle Daten zu ihren Gebäuden.
• Fehlende Planungsgrundlagen: Wegen der laufenden Neuausrichtung der Armee fehlen wichtige Annahmen.

Fairerweise

Die Seite von armasuisse hat reagiert. Laut Medienberichten sind die festgestellten Fehler bereits korrigiert. Der Portfolio-Controllingbericht wird überarbeitet, was die EFK positiv bewertet. Petra Kobler, Leiterin von armasuisse Immobilien, sagt, die Fehler hätten nicht zu Fehlinvestitionen geführt. Sie räumt ein, dass der Nachholbedarf nicht kurzfristig abgebaut werden kann und Prioritäten nötig sind.

Und: Die Armee ist kein gewöhnlicher Eigentümer. Sicherheit hat Vorrang. Der Vergleich mit privaten Portfolios hat Grenzen. Die Muster dahinter sind aber bekannt.

Ist es wirklich kein Geldproblem?

Die Zuspitzung im Titel braucht eine Einordnung.

Ein Rückstand von 2 bis 3 Mrd. Franken ist real. Er kostet Geld. Und die Mittel sind nicht unbegrenzt. Wer das bestreitet, macht es sich zu einfach.

Aber die Reihenfolge ist entscheidend:

1. Zuerst der Bedarf. Was ist in welchem Zustand? Was ist fällig?
2. Dann die Priorität. Was muss zuerst, was kann warten, was ist nicht mehr nötig?
3. Dann das Geld. Wie viel braucht es, und wann?

Wer bei Schritt 3 beginnt, verteilt Mittel nach Lautstärke. Die EFK warnt genau davor: vor Fehlinvestitionen wegen unklarem Bedarf. Wer bei Schritt 1 beginnt, kann auch bei knappem Budget richtig entscheiden.

Anders gesagt: Mehr Geld löst den Stau nicht, solange der Bedarf unklar ist. Und die Zahl, wie viel Geld fehlt, ist nur so gut wie die Daten dahinter.

Fünf Muster, die Sie von Privatliegenschaften kennen

Die Details der Armee sind speziell. Die Muster sind es nicht.

1. Das Wissen sitzt bei Personen

Laut 20 Minuten legen die Kommandanten der Waffenplätze den baulichen Bedarf fest. Sie bleiben oft nur zwei bis vier Jahre am selben Standort. Das droht, die langfristige Planung zu unterbrechen.

Bei Privatliegenschaften heisst das: Bewirtschafterwechsel, Hauswartwechsel, Eigentümerwechsel. Was im Kopf steckt, geht mit. Was im Dossier steht, bleibt.

2. Es fehlen einheitliche Standards

Verbindliche Standards für gleiche Objekte und Bautypen sind laut EFK seit einem Bundesratsauftrag von 2017 kaum umgesetzt. Erst im März 2026 wurde beschlossen, Standards für zwölf Objektarten zu erarbeiten.

Bei Privatportfolios sieht es oft ähnlich aus. Jede Liegenschaft wird anders bewertet, jeder Bewirtschafter nutzt eine eigene Vorlage. Vergleichen lässt sich dann nichts.

3. Zahlen ohne Gegenkontrolle

Ein Fehler in einer Tabelle fällt nicht auf, wenn niemand ihn prüfen kann. Excel ist dabei nicht das Problem. Das Problem ist ein Werkzeug ohne Struktur, ohne Quelle und ohne Gegenkontrolle.

4. Nicht erfasst heisst nicht budgetiert

Was nicht erfasst ist, taucht in keiner Planung auf. Es wird erst sichtbar, wenn es ausfällt. Dann ist es ein Schaden und keine Massnahme mehr.

5. Der Bedarf ist unklar

Wenn niemand weiss, was wann fällig ist, gewinnt die dringlichste Meldung. Nicht die wichtigste.

Zehn Fragen an das eigene Portfolio

Der Test dauert zehn Minuten:

1. Kenne ich Alter und Zustand der wichtigsten Bauteile jeder Liegenschaft?
2. Ist der Zustand nachvollziehbar bewertet, mit Datum und Foto?
3. Gibt es für alle Liegenschaften dieselbe Vorlage?
4. Weiss ich, was in den nächsten fünf Jahren fällig wird?
5. Sind die Kosten pro Massnahme geschätzt?
6. Sind die Massnahmen nach Priorität geordnet?
7. Lässt sich jede Zahl auf eine Quelle zurückführen?
8. Würde ein neuer Bewirtschafter nach einer Woche den Stand kennen?
9. Sehe ich, was nicht erfasst ist?
10. Kann ich die Frage «Wie gross ist unser Rückstand?» mit einer Zahl beantworten?

Wer drei oder mehr Fragen mit Nein beantwortet, hat ein Datenproblem. Das ist keine Schande. Es ist der Normalfall.

Von den Daten zur Entscheidung

Ein Rückstand ist die Differenz zwischen dem, was fällig wäre, und dem, was ausgeführt oder budgetiert ist. Dafür braucht es pro Bauteil vier Angaben:

• Zustand: nachvollziehbar bewertet
• Restlebensdauer: wann wird es fällig?
• Massnahme: was ist zu tun?
• Kosten: in welcher Grössenordnung?

Aus diesen Angaben entsteht eine Liste, die sich nach Priorität und Zeithorizont sortieren lässt. Daraus ergibt sich der Rückstand als konkrete Zahl. Und die Diskussion über Geld wird sachlich.

Ein Beispiel (erfunden)

Eine Verwaltung betreut 20 Mehrfamilienhäuser. Das Unterhaltsbudget beträgt CHF 1,2 Mio. pro Jahr. Ob das reicht, weiss niemand genau.

Eine strukturierte Erfassung zeigt: In den nächsten drei Jahren sind Massnahmen über rund CHF 4,5 Mio. fällig. Das Budget deckt in dieser Zeit CHF 3,6 Mio. Von den CHF 4,5 Mio. sind CHF 1,1 Mio. dringend (Sicherheit, drohende Schäden). Der Rest lässt sich zeitlich staffeln.

Ja, es fehlen rund CHF 0,9 Mio. Aber erstmals liegt eine belastbare Zahl auf dem Tisch. Mit ihr kann man den Eigentümern erklären, was fällig ist, was verschoben werden kann und was es kostet. Ohne sie bleibt es bei einem Gefühl.

Wo zustandsbericht.ch ansetzt

Die Kritikpunkte der EFK lassen sich im Kleinen auf Liegenschaftsebene lösen:

• Fehlende Standards → eine einheitliche Vorlage und eine einheitliche Bewertung für alle Objekte.
• Fehler ohne Gegenkontrolle → jede Position mit Zustand, Foto und Datum. Nachvollziehbar und prüfbar.
• Wissen bei Personen → ein Bericht pro Objekt, den auch ein neuer Bewirtschafter versteht.
• Nicht erfasster Bedarf → Massnahmen mit Priorität, Kosten und Lebensdauer. Wo Angaben fehlen, wird «Nicht erfasst» ausgewiesen und nichts erfunden.
• Unklare Prioritäten → Sortierung nach Dringlichkeit, auf Objekt- und Portfolioebene.

Abgeschlossene Berichte bleiben unverändert. So lässt sich später zeigen, was zu einem bestimmten Zeitpunkt bekannt war. Das ist wichtig für die Haftung des Eigentümers (Art. 58 OR) und für die Sorgfalt des Bewirtschafters im Auftrag (Art. 398 OR).

Eine Grenze gehört dazu. Ein Zustandsbericht ist eine Sichtkontrolle. Er ersetzt keine Fachabklärung und keine Kostenplanung durch Fachleute. Er schafft die Basis, auf der beides aufbauen kann.

Ein Beispiel sehen Sie im Beispielbericht. Die Tarife finden Sie unter Preise.

Was Sie daraus mitnehmen sollten

Der Fall armasuisse zeigt in grossem Massstab, was in vielen Portfolios im Kleinen gilt. Ein Rückstand wächst, wenn niemand ihn genau beziffern kann. Die Steuerung leidet, wenn Zahlen nicht prüfbar sind. Und Geld fliesst dorthin, wo am lautesten gefordert wird.

Wer vom Stau redet, redet zuerst über Daten. Danach über Geld.

Wer den Zustand kennt, kann priorisieren. Wer priorisiert, kann auch mit knappem Budget richtig entscheiden.

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Häufige Fragen

Was hat die EFK geprüft? Die Steuerung des Immobilienportfolios von armasuisse Immobilien. Dazu gehören die Steuerungsinstrumente und die Projektabwicklung. Die Medienmitteilung wurde am 2. November 2026 veröffentlicht.

Wie hoch ist der Rückstand? Laut EFK beträgt der Rückstand bei den Instandsetzungen 2 bis 3 Mrd. Franken. Der Instandsetzungsbedarf liegt bei 34 % statt beim Zielwert von 25 %. Bis 2030 könnte er auf rund 40 % steigen.

Stimmt es, dass 250 Mio. Franken Unterhalt nicht erfasst wurden? Das berichten Blick und 20 Minuten. 20 Minuten nennt einen Excel-Fehler als Ursache. Die Fehler sind laut VBS inzwischen korrigiert. Die genauen Angaben stehen im EFK-Bericht.

Gilt das auch für private Liegenschaften? Die Rahmenbedingungen sind andere. Die Muster sind ähnlich: fehlende Standards, Wissen bei Einzelnen, nicht erfasster Bedarf.

Reicht Excel nicht aus? Excel kann reichen, wenn Struktur, Quellen und Kontrolle stimmen. Mit wachsender Zahl an Liegenschaften, Bewirtschaftern und Berichten wird das schwierig.

Ersetzt ein Zustandsbericht ein Gutachten? Nein. Er ist eine strukturierte Sichtkontrolle. Bei Verdacht auf verdeckte Mängel oder für bauphysikalische Fragen braucht es eine Fachabklärung.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung im Einzelfall. Die Angaben zum EFK-Bericht beruhen auf der Medienmitteilung und auf Medienberichten. Massgebend ist der Bericht der EFK.

Quellen

• Bundesrat / EFK: Prüfung der Steuerung des Immobilienportfolios, Medienmitteilung vom 2. November 2026
• SRF: Kritischer Aufsichtsbericht: Immobilien-Organisation der Armee kann Aufgabe nicht erfüllen, 3. November 2026
• Blick: VBS-Immobilien: Finanzkontrolle warnt vor Fehlinvestitionen, 2. November 2026
• nau.ch / Keystone-SDA: Finanzkontrolle kritisiert harzende Planung bei VBS-Immobilien, 2. November 2026
• watson: Finanzkontrolle kritisiert harzende Planung bei VBS-Immobilien
• plattformj: Finanzkontrolle schlägt Alarm: 30 Milliarden für Armee-Immobilien, 3. November 2026
• 20 Minuten (über Head Topics): Excel-Fehler, Sanierungsstau, unklarer Bedarf: Finanzkontrolle zerpflückt Immobilien der Armee, 2. November 2026
• Gesetzesgrundlagen: Art. 58, 398 OR