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«Preis-Leistung ist eine Zustandsfrage»

17.10.2026 · Redaktion zustandsbericht.ch · 10 Min. Lesezeit

«Preis-Leistung ist eine Zustandsfrage»

Die Mieterschaft ist zufrieden, aber sie rechnet genau. Der Immo-Barometer 2026 zeigt: Die Kosten bleiben der wichtigste Umzugsgrund. Die Ansprüche sinken nicht. Wer Preis und Leistung ins Lot bringen will, muss die Leistung kennen. Und Leistung heisst: Zustand.

Kurz zusammengefasst

  • 92 % der Mieterinnen und Mieter gefällt es in ihrer Wohnung. Trotzdem hält fast jeder vierte Haushalt Ausschau nach einer neuen.
  • Zu hohe Kosten sind der häufigste Umzugsgrund. Preis-Leistung und Mietzins haben seit 2022 am stärksten an Gewicht gewonnen.
  • Gleichzeitig steigen die Ansprüche: Komfort, Küche, Bad, Ausstattung.
  • Beim Preis sind die Hebel begrenzt. Bei der Leistung nicht. Sie hängt am Zustand der Liegenschaft.
  • Wer investiert, braucht Zustandsdaten für die Priorisierung. Und für den Nachweis des Vorzustands, wenn nach der Massnahme eine Mietzinserhöhung zur Debatte steht (Art. 14 VMWG).

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Was der Immo-Barometer 2026 zeigt

Der Immo-Barometer ist eine jährliche Umfrage von Wüest Partner. Unterstützt wird sie von SVIT Schweiz und HEV Schweiz. 2026 wurden rund 1000 Haushalte aus der Deutsch- und Westschweiz befragt. Zwei Beiträge sind bereits erschienen.

Die Mieterschaft ist zufrieden. 92 % gefällt es in ihrer aktuellen Wohnung sehr gut oder ziemlich gut. Das ist ein anhaltend hoher Wert. Auch die Zufriedenheit mit dem Mietzins stieg leicht auf 76,6 %. Mit Eigentümer und Bewirtschaftung sind 77,0 % zufrieden (laut Immobilia, Oktober 2026).

Aber sie hat die Kosten im Blick. Nach der Studie hält «jeder vierte Mieterhaushalt (23,4 %)» die Augen nach einer neuen Wohnung offen. Als häufigsten Grund nennen die Befragten zu hohe Kosten. Rund vier von fünf halten Preis-Leistung und Mietzins für ausschlaggebend. Beide Kriterien haben seit 2022 am stärksten an Gewicht gewonnen.

Der Trend ist nicht neu. Schon im Immo-Barometer 2025 waren «zu hohe Kosten» mit 47,2 % der wichtigste Umzugsgrund. Seit 2023 hatte dieser Grund deutlich zugelegt.

Und die Ansprüche bleiben hoch. Geräumigkeit, Komfort, Küche und Bad sind deutlich wichtiger geworden. Ein Beispiel aus der Studie: Die eigene Waschmaschine war vor wenigen Jahren fast der Hälfte gleichgültig. Heute ist sie für eine klare Mehrheit wichtig.

Es gibt klare Schwachstellen. Laut Immobilia-Beitrag schneiden Raumtemperatur im Sommer und Lärmisolation schlecht ab. Die Sommertemperatur hat sich nochmals deutlich verschlechtert. Licht und allgemeiner Komfort werden gut bewertet.

Wie belastbar sind diese Zahlen?

Zwei Hinweise zur Einordnung:

  • Die Studie misst Einstellungen. Sie sagt nichts über den Zustand einer einzelnen Liegenschaft.
  • Die Trägerschaft steht der Immobilienwirtschaft und den Eigentümern nahe. Für ein ausgewogenes Bild lohnt sich ein Blick auf die Gegenseite.

Der Mietbarometer 2026 des Mieterverbands (mit Sotomo, 34'441 Teilnehmende) zeichnet ein ähnliches Bild der Kostenlast. Fast 40 % geben mehr als 30 % des Haushaltseinkommens für die Miete aus. 23 % fürchten, ihre Wohnung innert zwei Jahren zu verlieren. Als Hauptgrund nennen sie Renovationen. Das ist ein Hinweis, wie sensibel das Thema Investitionen und Mietzins ist.

Beide Umfragen kommen aus verschiedenen Lagern. Beide zeigen: Die Mieterschaft schaut auf die Kosten.

Warum Preis-Leistung eine Zustandsfrage ist

Preis-Leistung ist ein Verhältnis. Der Preis ist die Miete. Die Leistung ist die Wohnung.

Beim Preis sind die Hebel begrenzt. Das Mietrecht setzt Rahmen für Anfangsmiete, Erhöhung und Herabsetzung (Art. 269 ff. OR). Wer als Eigentümer das Verhältnis verbessern will, setzt bei der Leistung an.

Leistung ist mehr als «sauber und ohne Mängel». Aber sie beginnt dort:

  • Der Vermieter muss die Sache in einem tauglichen Zustand übergeben und erhalten (Art. 256 OR).
  • Bei Mängeln hat die Mieterschaft Rechte (Art. 259a ff. OR).
  • Darüber hinaus zählt, was die Mieter wahrnehmen: Küche, Bad, Raumklima, Ruhe.

Ein vernachlässigter Zustand kostet doppelt. Er löst Mängelrechte aus. Und er senkt die wahrgenommene Leistung. Eine Miete wirkt dann schnell zu hoch.

Der Immobilia-Beitrag weist auf einen weiteren Punkt hin. Mieter, die gern umziehen würden, aber nichts finden, bleiben. Unerfüllte Umzugswünsche könnten die Zufriedenheit auf Dauer dämpfen. Gebundene Mieter sind also nicht automatisch zufriedene Mieter.

Das heisst für Eigentümer: Leistung ist steuerbar. Aber nur, wenn man den Zustand kennt.

Investitionsentscheide: Wo soll das Geld hin?

Das Budget ist knapp. Die Wünsche sind viele. Ohne Daten gewinnt die lauteste Meldung. Mit Zustandsdaten gewinnt die wichtigste.

Vier Fragen müssen beantwortet sein:

  1. Was ist wie alt und in welchem Zustand? Pro Bauteil, nachvollziehbar bewertet.
  2. Was ist dringend? Sicherheit, drohende Schäden und Haftung gehen vor (siehe Art. 58 OR).
  3. Was erhöht die wahrgenommene Leistung? Hier hilft der Barometer als Kompass.
  4. Was kostet es, und wann wird es fällig? Kosten und Restlebensdauer gehören zusammen.

Die Reihenfolge ist wichtig: Erst die Substanz, dann der Komfort. Eine neue Küche nützt wenig, wenn die Steigleitung im Haus am Ende ist.

Was der Barometer für die Planung bedeutet

Aus den Antworten der Befragten lassen sich Prüffragen ableiten:

  • Küche und Bad: Wie alt sind sie? Ist die Lebensdauer erreicht? Wann ist der Ersatz ohnehin fällig?
  • Sommerhitze: Gibt es Sonnenschutz? Wie ist der Zustand der Fenster und der Hülle?
  • Lärm: In welchem Zustand sind Fenster, Türen und Decken?
  • Ausstattung: Sind Anschlüsse für Waschmaschine und Geschirrspüler vorhanden?

Ein Zustandsbericht ist eine strukturierte Sichtkontrolle. Er liefert Alter, Zustand, Massnahme, Priorität und Kosten. Bauphysikalische Fragen wie Sommerhitze oder Schallschutz brauchen eine Fachabklärung. Der Bericht zeigt, wo sich diese lohnt.

Die Rolle des Bewirtschafters

Eigentümer wollen eine klare Entscheidungsgrundlage. Bewährt hat sich ein Aufbau in drei Teilen:

  • Ausgangslage: Was ist der Zustand?
  • Analyse: Was ist dringend, was kann warten, was bringt Wirkung?
  • Empfehlung: Was wird wann gemacht, und was kostet es?

Bei Stockwerkeigentum bildet dieselbe Grundlage die Basis für den Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB).

Art. 14 VMWG: Ohne Vorzustand keine saubere Abgrenzung

Jede Investition wirft die gleiche Frage auf: Was davon darf auf den Mietzins wirken?

Das Gesetz antwortet vorsichtig. Nur die Mehrleistung des Vermieters kann eine Mietzinserhöhung begründen (Art. 269a lit. b OR). Art. 14 VMWG konkretisiert das:

  • Abs. 1: Mehrleistungen sind wertvermehrende Verbesserungen, Vergrösserungen der Mietsache und zusätzliche Nebenleistungen. Bei umfassenden Überholungen gelten die Kosten in der Regel zu 50 bis 70 % als wertvermehrend.
  • Abs. 2: Auch energetische Verbesserungen zählen als Mehrleistung.
  • Abs. 3: Geltend gemacht werden kann nur der Teil der Kosten, der die Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustands übersteigt.
  • Abs. 4: Die Erhöhung ist nicht missbräuchlich, solange sie einen angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt nicht übersteigt.
  • Abs. 5: Die Erhöhung darf erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Erhöhungen möglich.

Der Knackpunkt: der ursprüngliche Zustand

Abs. 3 verlangt einen Vergleich. Der Massstab ist der ursprüngliche Zustand. Was hätte die blosse Wiederherstellung oder Erhaltung gekostet? Nur der Rest ist Mehrleistung.

Dafür muss man wissen, wie es vorher war.

  • War das Bauteil am Ende seiner Lebensdauer? Dann ist der Ersatz überwiegend Erhaltung.
  • War es defekt oder stark abgenützt? Auch dann.
  • War es intakt, und wurde trotzdem aufgewertet? Dann spricht mehr für eine Verbesserung.

Die Pauschale von 50 bis 70 % bei umfassenden Überholungen ist eine Vermutung. Sie kann von beiden Seiten widerlegt werden. Wer widerlegen will, braucht Belege.

In der Praxis muss der Vermieter die Mehrleistung nachvollziehbar belegen. Fehlt der Nachweis des Vorzustands, bleibt die Abgrenzung eine Behauptung. Das lädt zu Anfechtungen ein.

Ein Beispiel (erfunden)

Eine Küche aus dem Jahr 1988. Die Fronten sind gequollen, der Backofen ist defekt. Die Küche wird ersetzt. Gesamtkosten: CHF 18'000.

Mit dokumentiertem Vorzustand: Fotos und Bewertung zeigen: Lebensdauer überschritten, Ersatz fällig. Ein gleichwertiger Ersatz hätte CHF 11'000 gekostet. Die Mehrleistung (Geschirrspüler, zusätzliche Auszüge) beträgt CHF 7'000. Die Abgrenzung ist nachvollziehbar.

Ohne Dokumentation: Der Vermieter will CHF 18'000 als Verbesserung geltend machen. Die Mieterin hält dagegen: «Die Küche war kaputt.» Beide haben recht. Aber nur einer kann es belegen.

Erst nach der Abgrenzung folgt der zweite Schritt: die Berechnung der angemessenen Verzinsung, Amortisation und des Unterhalts nach Abs. 4. Dieser Teil bleibt eine Rechenaufgabe für den Einzelfall.

Fairness gehört dazu

Die Mieterschaft hat Rechte. Eine Erhöhung muss auf dem amtlichen Formular mitgeteilt werden (Art. 269d OR). Sie kann innert 30 Tagen angefochten werden (Art. 270b OR). Während der Arbeiten ist auf die Interessen der Mieter Rücksicht zu nehmen (Art. 260 OR).

Transparenz hilft beiden Seiten. Wer Zustand, Kosten und Abgrenzung offenlegt, senkt das Streitrisiko. Und er geht auf die Sorge ein, die im Mietbarometer sichtbar wird: Renovationen lösen Ängste aus.

Was Eigentümer und Bewirtschafter jetzt tun sollten

  1. Zustand vor der Massnahme festhalten. Datum, Fotos, Bewertung. Pro Bauteil.
  2. Investitionen nach Priorität ordnen. Substanz und Sicherheit zuerst. Dann Wirkung auf die Leistung.
  3. In der Offerte trennen. Erhaltung und Verbesserung getrennt ausweisen. Das spart später Diskussionen.
  4. Mieter früh einbeziehen. Umfang, Dauer und Einschränkungen klar kommunizieren.
  5. Belege sammeln. Schlussrechnung, Rechnungen, Fotos nach der Arbeit.
  6. Erst danach anzeigen. Die Mietzinserhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten und mit Belegen (Art. 14 Abs. 5 VMWG).
  7. Den Zustand nachführen. Aus dem Nachzustand wird der nächste Vorzustand.

Wo ein strukturierter Zustandsbericht ansetzt

Genau dafür ist zustandsbericht.ch gebaut. Ein Bericht hält pro Position fest:

  • den Zustand in einer einheitlichen Bewertung
  • Fotos zur Feststellung
  • die Massnahme und ihre Priorität
  • Kosten und Lebensdauer als Planungsgrundlage

Damit schafft er zwei Dinge:

Eine Entscheidungsgrundlage. Für die Frage, was als Nächstes dran ist. Und was es kostet.

Einen Beleg des Vorzustands. Der Bericht vor der Massnahme zeigt, wie es war. Abgeschlossene Berichte bleiben unverändert. Das macht ihn als Nachweis tauglich. Nach der Massnahme entsteht ein neuer Bericht. So wird aus der Momentaufnahme eine Historie.

Eine Grenze gehört dazu. Der Bericht ersetzt weder die Kostenabgrenzung noch die Berechnung einer Mietzinserhöhung. Er liefert die Fakten, auf denen beides aufbaut.

Ein Beispiel sehen Sie im Beispielbericht. Die Tarife finden Sie unter Preise.

Was Sie daraus mitnehmen sollten

Die Mieterschaft ist zufrieden. Aber sie vergleicht. Sie fragt, was sie für ihr Geld bekommt.

Für Eigentümer ist das eine Chance. Die Leistung ist der Teil des Verhältnisses, den sie beeinflussen können. Aber nur gezielt. Mit Priorität, mit Blick auf die Wirkung und mit sauberer Dokumentation.

Und wenn eine Investition auf den Mietzins wirken soll, entscheidet die Qualität des Nachweises. Nicht die Höhe der Rechnung. Preis-Leistung ist eine Zustandsfrage. Wer den Zustand belegen kann, argumentiert auf festem Boden.

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Häufige Fragen

Was ist der Immo-Barometer? Eine jährliche Umfrage von Wüest Partner zu Wohnzufriedenheit und Umzugsabsichten. Sie wird von SVIT Schweiz und HEV Schweiz unterstützt. 2026 wurden rund 1000 Haushalte in der Deutsch- und Westschweiz befragt.

Was gilt als Mehrleistung nach Art. 14 VMWG? Wertvermehrende Verbesserungen, Vergrösserungen der Mietsache und zusätzliche Nebenleistungen. Auch energetische Verbesserungen zählen dazu.

Kann ich nach einer Sanierung alle Kosten auf die Miete schlagen? Nein. Geltend gemacht werden kann nur der Teil, der über die Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustands hinausgeht (Art. 14 Abs. 3 VMWG).

Gilt die Pauschale von 50 bis 70 % immer? Nein. Sie gilt in der Regel bei umfassenden Überholungen. Es ist eine Vermutung. Sie kann widerlegt werden, von der Mieterschaft nach unten und vom Vermieter nach oben.

Wann darf ich die Mietzinserhöhung anzeigen? Erst nach Abschluss der Arbeiten und wenn die Belege vorliegen. Eine Erhöhung auf Basis einer blossen Schätzung ist nicht zulässig. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Erhöhungen möglich (Art. 14 Abs. 5 VMWG). Die Mitteilung erfolgt auf dem amtlichen Formular (Art. 269d OR).

Ersetzt ein Zustandsbericht die Kostenabgrenzung? Nein. Er dokumentiert den Zustand vor und nach der Massnahme. Die Abgrenzung der Kosten und die Berechnung der Erhöhung bleiben Sache des Eigentümers, der Bewirtschaftung oder einer Fachperson.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Fachberatung im Einzelfall.

Quellen

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