«410 Millionen statt 600»: 2027 wird zum Planungsjahr

«410 Millionen statt 600»: 2027 wird zum Planungsjahr

Der Bundesrat hat am 28. Oktober 2026 die Vernehmlassung zur neuen Gebäudeförderung eröffnet. Ab 2028 stehen höchstens 410 Millionen Franken pro Jahr zur Verfügung. Heute sind es bis zu 600 Millionen. Die Förderbedingungen werden strenger. Wer 2028 oder später sanieren will, sollte 2027 planen.

Kurz zusammengefasst

• Ab 2028 fliessen jährlich maximal 410 Mio. Franken Bundesmittel in die Gebäudeförderung, befristet bis Ende 2034.
• Heute sind es laut den Vernehmlassungsunterlagen rund 450 bis 600 Mio. Franken pro Jahr.
• Gebäudeprogramm und Impulsprogramm werden zu einem Programm zusammengeführt. Es gibt weniger Massnahmen und strengere Bedingungen.
• 2027 ist ein Übergangsjahr. Die Massnahmen richten sich noch nach bisherigem Recht.
• Wer eine Sanierung plant, braucht jetzt eine Grundlage: Zustand, Erneuerungsbedarf, Etappen und Kosten.

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Was der Bundesrat vorschlägt

Das Parlament hat am 20. März 2026 im Rahmen des Entlastungspakets 2027 entschieden, die Gebäudeförderung neu zu gestalten. Der Bundesrat wollte das Gebäudeprogramm ursprünglich ganz streichen. Das Parlament hat es fortgeführt, aber gekürzt.

Am 28. Oktober 2026 hat der Bundesrat nun die Vernehmlassung zur Änderung der Energieverordnung eröffnet. Sie dauert bis am 11. Februar 2027. Die neue Regelung soll am 1. Januar 2028 in Kraft treten.

Die wichtigsten Punkte:

• Weniger Geld: Der Bund stellt bis Ende 2034 jährlich höchstens 410 Mio. Franken bereit.
• Neue Finanzierung: Die Mittel stammen nur noch aus dem zweckgebundenen Teil der CO2-Abgabe. Beiträge aus dem allgemeinen Bundeshaushalt fallen weg.
• Ein Programm statt zwei: Das Gebäudeprogramm (CO2-Gesetz) und das Impulsprogramm (Energiegesetz) werden zusammengeführt.
• Strengere Bedingungen: Grundlage ist das Gemeinsame Fördermodell 2028 (GFM 2028) von Bund und Kantonen. Die Energiedirektorenkonferenz hat es am 28. August 2026 verabschiedet. Es reduziert die Zahl der Massnahmen und verschärft die Förderbedingungen. Ziel ist, Mitnahmeeffekte zu senken.

Was künftig gefördert wird

Der Bund konzentriert sich auf vier Schwerpunkte:

1. Ersatz fossiler Heizungen durch erneuerbare Energien
2. Energieeffizienz der Gebäudehülle
3. umfassende Gebäudesanierungen
4. energetisch besonders gute Neubauten (Minergie)

Die Kantone bleiben für den Vollzug zuständig. Sie wählen, welche Massnahmen sie anbieten. Sie können strengere Anforderungen festlegen und eigene Mittel für zusätzliche Massnahmen einsetzen. Um Globalbeiträge des Bundes zu erhalten, müssen sie aber Mindestfördersätze und Förderbedingungen einhalten.

Das heisst: Die Förderung wird je nach Kanton unterschiedlich aussehen. Was im Aargau gilt, muss in Zürich nicht gelten.

Das Übergangsjahr 2027

Weil das neue Programm erst 2028 in Kraft treten kann, gilt 2027 eine Übergangslösung:

• Die Finanzierung ändert sich bereits. Der Bund zahlt dem Impulsprogramm nichts mehr aus dem allgemeinen Haushalt.
• Die geförderten Massnahmen und die Verteilung der Mittel richten sich noch nach bisherigem Recht.

Für Eigentümer ist 2027 damit ein bekanntes Jahr. Die heutigen Bedingungen gelten im Grundsatz weiter. Was ab 2028 gilt, ist noch nicht definitiv. Die Vernehmlassung läuft. Die Kantone müssen ihre Programme anpassen.

Daraus folgen zwei Dinge:

• Wer schon 2027 umsetzen kann, prüft die heutigen kantonalen Bedingungen und reicht das Gesuch rechtzeitig ein.
• Wer erst ab 2028 umsetzt, nutzt 2027, um die Grundlagen zu schaffen. Dann ist er bereit, wenn die neuen Bedingungen feststehen.

Eine Warnung: Ob die kantonalen Programme 2027 genug Mittel haben, ist offen. Die Bundesbeiträge an das Impulsprogramm fallen weg. Nachfrage und Budgets können sich verschieben.

Warum weniger Geld mehr Planung verlangt

Weniger Fördergeld bei strengeren Bedingungen heisst: Nicht jedes Projekt erhält etwas. Gefördert wird, was die Bedingungen klar erfüllt und gut vorbereitet ist.

Typische Stolpersteine sind heute schon bekannt:

• Das Gesuch kommt zu spät. In vielen Kantonen muss es vor Baubeginn eingereicht werden.
• Die Grundlage fehlt. Für die umfassende Gesamtsanierung im heutigen Gebäudeprogramm braucht es vor der Umsetzung einen GEAK Plus.
• Die Ziele sind unklar. Für diese Gesamtsanierung muss das Gebäude danach bestimmte GEAK-Klassen erreichen: Gebäudehülle C oder B, Gesamtenergieeffizienz B oder A.
• Die Massnahmen sind nicht kombinierbar. Wer Einzelmassnahmen fördern lässt, verliert unter Umständen die Gesamtsanierung im selben Projekt.

Ob diese Bedingungen ab 2028 genau so gelten, ist offen. Die Richtung ist aber klar: Wer mehr Förderung will, muss besser vorbereitet sein.

Der Sanierungsfahrplan als Antwort

Ein Sanierungsfahrplan beantwortet drei Fragen: Was ist zu tun? In welcher Reihenfolge? Und was kostet es?

Er verbindet zwei Perspektiven:

• Die energetische Sicht: Wo geht Energie verloren? Welche Heizung passt? Das ist die Domäne des GEAK Plus und der Energieberatung.
• Die bauliche Sicht: Welche Bauteile sind am Ende ihrer Lebensdauer? Was ist ohnehin fällig? Das ist die Domäne der Zustandserfassung.

Beide gehören zusammen. Eine Fassadendämmung lohnt sich besonders, wenn die Fassade ohnehin saniert werden muss. Ein Heizungsersatz ist am günstigsten, wenn die alte Anlage noch läuft und nicht im Winter ausfällt.

Was in die Grundlage gehört

1. Bauteile mit Alter und Zustand: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Warmwasser, Leitungen, Elektro.
2. Restlebensdauer: Wann wird welches Bauteil ohnehin fällig?
3. Mängel und Risiken: Was muss sofort gemacht werden, unabhängig von der Förderung?
4. Etappen: Was lässt sich sinnvoll bündeln? Was muss in welcher Reihenfolge passieren?
5. Kostenrahmen: Pro Massnahme und Etappe, mit Reserve.
6. Förderfähigkeit: Welche Massnahmen fallen unter das kantonale Programm? Welche Nachweise braucht es?

Ein Beispiel (erfunden)

Ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1975 mit acht Wohnungen. Ölheizung von 2005, Fenster von 1992, Fassade und Dach im Originalzustand.

Ohne Plan: Die Ölheizung fällt im Winter 2028 aus. Es muss schnell gehen. Das Gesuch für den Heizungsersatz wird unter Zeitdruck gestellt. Die Fassade bleibt, wie sie ist. Ein paar Jahre später wird sie doch saniert, ohne Abstimmung mit der neuen Heizung.

Mit Plan: 2027 erfasst die Bewirtschaftung den Zustand. Fassade und Dach sind am Ende ihrer Lebensdauer. Die Heizung hat noch wenige Jahre. Ein GEAK Plus zeigt die energetischen Varianten. Der Eigentümer entscheidet: Hülle 2028, Heizungsersatz mit kleinerer Leistung 2029. Die Gesuche werden vor Baubeginn gestellt, nach den neuen Bedingungen.

Der zweite Weg ist nicht nur besser gefördert. Er ist auch technisch sinnvoller. Eine gedämmte Hülle braucht eine kleinere Heizung.

Was das für Mieter und Mietzins heisst

Energetische Verbesserungen können im Mietverhältnis eine Mehrleistung sein (Art. 14 Abs. 2 VMWG). Fördergelder sind dabei von den Investitionskosten abzuziehen. Überwälzt werden kann nur der Teil, der über die Erhaltung des ursprünglichen Zustands hinausgeht (Art. 14 Abs. 3 VMWG).

Auch hier gilt: Ohne dokumentierten Vorzustand ist die Abgrenzung schwierig. Ein Sanierungsfahrplan mit Zustandserfassung schafft beides, Förderfähigkeit und eine faire Grundlage gegenüber der Mieterschaft.

Was Eigentümer und Bewirtschafter 2027 tun sollten

1. Den Bestand kennen. Zustand und Alter der wichtigsten Bauteile pro Liegenschaft erfassen.
2. Fällige Massnahmen identifizieren. Was steht in den nächsten fünf bis zehn Jahren ohnehin an?
3. Energetisch beurteilen lassen. Für grössere Projekte einen GEAK Plus oder eine Energieberatung einholen.
4. Etappen festlegen. Hülle vor Heizung, wo es technisch Sinn ergibt.
5. Kantonales Programm verfolgen. Die Kantone passen ihre Programme an. Bedingungen und Termine regelmässig prüfen.
6. Gesuche früh einreichen. In der Regel vor Baubeginn.
7. Budget und Rückstellungen planen. Bei Stockwerkeigentum gehört das in den Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB).

Wo ein strukturierter Zustandsbericht ansetzt

zustandsbericht.ch liefert die bauliche Hälfte des Sanierungsfahrplans. Ein Bericht hält pro Position fest:

• den Zustand in einer einheitlichen Bewertung
• Fotos zur Feststellung
• die Massnahme und deren Priorität
• Kosten und Lebensdauer als Planungsgrundlage

Daraus wird sichtbar, was wann fällig ist. Das ist die Basis, um Etappen zu bilden und mit der Energieberatung abzustimmen. Wer mehrere Liegenschaften betreut, sieht zudem auf einen Blick, wo sich eine Sanierung zuerst lohnt.

Eine Grenze gehört dazu. Ein Zustandsbericht ist eine Sichtkontrolle. Er ersetzt weder GEAK noch GEAK Plus noch eine Energieberatung. Er ergänzt sie um das, was ein Energienachweis nicht zeigt: den baulichen Zustand und den Erneuerungsbedarf.

Ein Beispiel sehen Sie im Beispielbericht. Die Tarife finden Sie unter Preise.

Was Sie daraus mitnehmen sollten

Der Fördertopf wird kleiner. Die Bedingungen werden strenger. Und das neue Regime gilt erst ab 2028.

Damit ist 2027 kein verlorenes Jahr. Es ist ein Planungsjahr. Wer jetzt den Zustand erfasst, Etappen bildet und die Kosten kennt, ist bereit, wenn die neuen Bedingungen feststehen.

Weniger Fördergeld heisst nicht weniger Sanierung. Es heisst bessere Vorbereitung.

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Häufige Fragen

Ab wann gilt die neue Gebäudeförderung? Geplant ist der 1. Januar 2028. Die Vernehmlassung läuft bis am 11. Februar 2027. Der Inhalt kann sich noch ändern.

Wie viel Geld steht künftig zur Verfügung? Der Bund stellt bis Ende 2034 jährlich höchstens 410 Mio. Franken bereit. Heute sind es laut den Vernehmlassungsunterlagen rund 450 bis 600 Mio. Franken.

Was gilt 2027? Ein Übergangsjahr. Geförderte Massnahmen und Verteilung der Mittel richten sich nach bisherigem Recht. Die Finanzierung ändert sich bereits.

Was wird ab 2028 gefördert? Schwerpunkte sind der Ersatz fossiler Heizungen, die Gebäudehülle, umfassende Sanierungen und Minergie-Neubauten. Die Kantone entscheiden, welche Massnahmen sie anbieten.

Brauche ich einen GEAK Plus? Heute ist er Voraussetzung für die umfassende Gesamtsanierung im Gebäudeprogramm. Ob und wo er ab 2028 verlangt wird, hängt vom neuen Fördermodell und vom Kanton ab.

Ersetzt ein Zustandsbericht einen GEAK? Nein. Ein GEAK bewertet die Energieeffizienz. Ein Zustandsbericht dokumentiert den baulichen Zustand und den Erneuerungsbedarf. Für einen Sanierungsfahrplan braucht es beides.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Förder- oder Energieberatung im Einzelfall. Er beruht auf dem Vernehmlassungsentwurf. Massgebend sind die definitiven Bestimmungen und das jeweilige kantonale Förderprogramm.

Quellen

• ee-news.ch: Vernehmlassung zur Änderung der Energieverordnung für die Neugestaltung der Gebäudeförderung, 29. Oktober 2026
• Baublatt: Neues Förderprogramm für energetische Sanierungen liegt vor, 28. Oktober 2026
• nau.ch: Neues Förderprogramm für energetische Sanierungen liegt vor
• Das Gebäudeprogramm: Umfassende Gesamtsanierung mit GEAK (ohne Etappierung)
• Gesetzesgrundlagen: Energieverordnung (EnV), CO2-Gesetz, Energiegesetz; Art. 14 VMWG; Art. 712l ZGB