GwG-Revision 2026: Was sich für Verkauf und Vermarktung von Liegenschaften ändert

Fachbeitrag für Zustandsbericht.ch · Stand 4. Oktober 2026 · Lesezeit rund 7 Minuten

Seit dem 1. Oktober 2026 gelten in der Schweiz neue Regeln gegen Geldwäscherei. Sie betreffen auch die Immobilienbranche. Wer Liegenschaften verkauft, vermarktet oder Eigentümerschaften dabei berät, sollte die eigene Rolle jetzt einordnen. Dieser Beitrag zeigt, was gilt, wer erfasst ist und was bis Ende Jahr zu erledigen ist.

1. Ausgangslage: zwei Erlasse, ein Datum

Der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 entschieden, zwei Vorhaben gemeinsam auf den 1. Oktober 2026 in Kraft zu setzen.

Das erste ist die Revision des Geldwäschereigesetzes (GwG). Sie erweitert die Sorgfaltspflichten auf bestimmte beratende Tätigkeiten. Bisher war vor allem die Finanzintermediation erfasst. Neu kommen Beratungsleistungen dazu, unter anderem bei Immobilientransaktionen.

Das zweite ist das Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich berechtigten Personen (TJPG). Es schafft ein eidgenössisches Transparenzregister. Dieses erfasst die natürlichen Personen, die hinter einer juristischen Person stehen.

Beide Erlasse haben denselben Hintergrund. Die Schweiz schliesst Lücken, die internationale Prüfgremien bemängelt hatten. Die Wirksamkeit wird im Länderexamen der FATF in den Jahren 2027 und 2028 beurteilt. Für die Praxis heisst das: Mit einer Rückabwicklung oder einer grosszügigen Übergangspraxis ist nicht zu rechnen.

2. Wer neu erfasst ist

Hier beginnt der Teil, der in der Branche für Unsicherheit sorgt. Entscheidend ist nicht die Berufsbezeichnung. Entscheidend ist die Tätigkeit im konkreten Mandat.

Der Schwellenwert. Beratende Tätigkeiten bei Immobilientransaktionen fallen in den Geltungsbereich, wenn ein Transaktionsvolumen von CHF 5 Mio. erreicht wird. Transaktionen darunter sind ausgenommen, sofern die Zahlungen ausschliesslich über regulierte Finanzintermediäre laufen.

Die erfasste Tätigkeit. Massgebend ist jede Mitwirkung am Kauf oder Verkauf eines Grundstücks. Dazu gehören auch vorbereitende Handlungen wie die Gestaltung von Verträgen oder die Führung von Verhandlungen.

Wer typischerweise betroffen ist. Makler, wenn sie über die reine Vermittlung hinaus gestaltend mitwirken. Projektentwickler. Anwälte, Steuerberater und Treuhänder. Finanzierungsberater und Family Offices.

Wer grundsätzlich nicht erfasst ist. Architekten, Ingenieure und Schätzer. Ebenso die klassische Liegenschaftsverwaltung, solange sie nicht gestaltend an einer Transaktion mitwirkt.

Für die Bewirtschaftung ist das eine wichtige Entlastung. Gleichzeitig ist die Grenze nicht immer scharf. Eine Verwaltung, die den Verkauf einer Liegenschaft für die Eigentümerschaft aufbereitet, Offerten verhandelt und den Kaufvertrag mit dem Notar abstimmt, bewegt sich näher an der gestaltenden Mitwirkung als eine Verwaltung, die lediglich Unterlagen herausgibt.

Zu beachten ist eine zweite Ebene. Unabhängig von der Beraterfrage kann eine Unterstellung als Finanzintermediär bestehen. Entscheidend ist dabei, ob Verfügungsmacht über fremde Vermögenswerte entsteht. SVIT Schweiz hat dazu am 24. September 2026 eine Einordnung veröffentlicht. Zwei Punkte daraus sind für die Praxis relevant. Erstens: Ein Gemeinschaftskonto, etwa einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, begründet für sich allein keine Unterstellung, solange die Mittel individuell zuordenbar bleiben und nur für die ordentliche Verwaltung verwendet werden. Entlastend ist das aber nicht pauschal: Eine Vollmacht über ein Kundenkonto kann nach der Einordnung von SVIT bereits für sich eine Unterstellung begründen, bei Einzel- wie bei Kollektivunterschrift, weil Zugriff auf fremde Vermögenswerte besteht. Zweitens: Die Entgegennahme von Reservationszahlungen kann ebenfalls eine Unterstellung auslösen, sofern nicht bestimmte Bedingungen kumulativ erfüllt sind. SVIT weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Einschätzungen nicht abschliessend mit den Aufsichtsbehörden abgestimmt sind.

Praktische Konsequenz: Die Beurteilung ist einzelfallabhängig. Sie gehört in die Mandatsklärung, nicht in die Beurkundungsphase. Bei Grenzfällen empfiehlt sich eine vorgängige Abklärung mit der zuständigen Selbstregulierungsorganisation.

3. Welche Pflichten konkret anfallen

Wer unterstellt ist, trägt im Kern vier Pflichten.

Identifikation der Vertragspartei. Die Gegenpartei des Mandats muss anhand beweiskräftiger Dokumente identifiziert werden. Bei juristischen Personen gehört die Vertretungsbefugnis dazu.

Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person. Es genügt nicht, die Käuferin oder den Verkäufer zu kennen. Festzustellen ist, welche natürliche Person dahintersteht und die Kontrolle ausübt.

Dokumentation. Die Abklärungen, die Belege und der Entscheid müssen nachvollziehbar abgelegt sein. Entscheidend ist nicht das Gefühl, sauber gearbeitet zu haben, sondern die Rekonstruierbarkeit durch Dritte.

Meldung bei Verdacht. Besteht ein begründeter Verdacht, erfolgt eine Meldung an die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS).

Dazu kommt die organisatorische Seite. Interne Weisungen, eine verantwortliche Person und eine regelmässige Überprüfung gehören zum Pflichtprogramm. Für eine Einzelfirma oder ein kleines Team ist das überschaubar, aber nicht kostenlos.

Nicht zu verwechseln: die Händlerpflichten. Neben Finanzintermediation und Beratung gibt es eine dritte Spur, die schon vor der Revision bestand. Wer gewerblich mit Gütern handelt und dabei Bargeld entgegennimmt, untersteht ab einem Betrag von CHF 100'000 pro Transaktion den Sorgfaltspflichten nach Art. 8a GwG. Der Begriff des Händlers ist in Art. 2 Abs. 1 lit. b GwG verankert und erfasst natürliche und juristische Personen, die gewerblich mit Gütern handeln und dabei Bargeld entgegennehmen. Immobiliengeschäfte nennt das Gesetz nicht ausdrücklich, sie gelten in der Literatur aber als typischer Anwendungsfall. Mehrere Tranchen werden zusammengerechnet. Die Pflichten umfassen die Identifikation, die Dokumentation, eine Abklärung bei ungewöhnlichen Geschäften (Art. 8a Abs. 2 GwG) und bei begründetem Verdacht die Meldung an die MROS (Art. 9 Abs. 1bis GwG). Die Einhaltung wird durch eine Revisionsstelle geprüft (Art. 15 GwG).

Für die Praxis ist die Konsequenz einfach. Bargeld hat im Liegenschaftsverkauf nichts zu suchen. Wer Zahlungen über die Notariatskasse oder ein Sperrkonto bei einer Bank führt, vermeidet diese Spur von Anfang an.

4. Das Transparenzregister

Das Transparenzregister hat am 1. Oktober 2026 den Betrieb aufgenommen. Zuvor lief eine Pilotphase mit rund 2'500 Unternehmen.

Meldepflichtige Rechtseinheiten müssen sich einmalig eintragen. Danach sind Änderungen bei den wirtschaftlich berechtigten Personen zu melden. Gemeldet werden Angaben zu den natürlichen Personen, die das Unternehmen kontrollieren, darunter Name, Geburtsdatum und Staatsangehörigkeit.

Zwei Hinweise aus der Praxis.

Erstens: Die Meldung ist kostenlos. Sie erfolgt über die Bundesplattform EasyGov.swiss. Der Bund warnt auf dem offiziellen Informationsportal ausdrücklich vor kostenpflichtigen Angeboten privater Anbieter mit ähnlich klingenden Adressen. Dieser Hinweis lohnt sich im Eigentümergespräch, besonders bei Haltestrukturen mit mehreren Gesellschaften.

Zweitens: Die Datenqualität zählt. Falsch oder unvollständig erfasste Personendaten führen zu Korrekturaufforderungen und damit zu Aufwand, der vermeidbar ist.

Für den Transaktionsprozess bedeutet das Register eine Verschiebung im Zeitplan. Bei Verkäufen aus einer juristischen Person heraus sollten die Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten früh vorliegen. Wer erst beim Notartermin merkt, dass eine Gesellschaft ihre Eintragung nicht gemacht hat, verliert Wochen.

5. Fristen und Anschluss an eine Selbstregulierungsorganisation

Die Zeitachse bis Ende 2026 ist eng.

Wer bereits beratend tätig ist und neu unterstellt ist, muss sich einer anerkannten Selbstregulierungsorganisation anschliessen. Dafür gilt eine Frist bis zum 1. Dezember 2026.

Für bestehende Finanzintermediäre gibt es eine eigene Regelung. Sie können ihre Beratungstätigkeit bis zum 30. November 2026 unter die bestehende Unterstellung melden, ohne ein separates Aufnahmegesuch zu stellen.

Die SRO TreuhandSuisse hat als erste Selbstregulierungsorganisation die Genehmigung der FINMA für die revidierten Statuten und Reglemente erhalten. Wer dort ein vollständiges Aufnahmegesuch eingereicht und die Gebühren bezahlt hat, erhält die Aufnahmebestätigung in der ersten Oktoberhälfte 2026. Wer sich gleichzeitig als Finanzintermediär und als Berater anmeldet, muss mit einem Verfahren von mehreren Monaten rechnen.

Wer die Frist verstreichen lässt, steht vor einem einfachen Problem. Eine unterstellte Tätigkeit ohne Anschluss ist nicht bewilligungskonform. Das betrifft nicht nur die Compliance, sondern auch die Frage, ob ein Mandat überhaupt angenommen werden kann.

6. Checkliste für den nächsten Verkaufsauftrag

Acht Punkte, die sich in der Praxis bewährt haben:

1. Rolle definieren. Vermittlung, gestaltende Mitwirkung oder Verwaltung? Schriftlich festhalten, was im Mandat enthalten ist und was nicht.
2. Transaktionsvolumen schätzen. Liegt der erwartete Kaufpreis im Bereich von CHF 5 Mio. oder darüber, die Unterstellungsfrage vor Mandatsannahme klären.
3. Zahlungsflüsse prüfen. Laufen alle Zahlungen über regulierte Finanzintermediäre? Werden Reservationszahlungen entgegengenommen?
4. Haltestruktur abfragen. Verkauft eine natürliche Person oder eine Gesellschaft? Bei einer Gesellschaft: Eintragung im Transparenzregister vorhanden?
5. Unterlagen früh anfordern. Handelsregisterauszug, Vertretungsbefugnis, Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten.
6. Dokumentation anlegen. Ein Dossier pro Mandat, mit Datum, Belegen und Begründung des Entscheids.
7. Grenzfälle abklären. Bei Unsicherheit vorgängig mit der zuständigen SRO Kontakt aufnehmen, statt im Nachhinein zu argumentieren.
8. Eigentümerschaft informieren. Der Zeitplan verlängert sich. Das gehört in das Erstgespräch, nicht in die Woche vor der Beurkundung.

Fazit

Die Revision bringt Aufwand. Sie bringt aber auch Klarheit in einen Bereich, der lange uneinheitlich gehandhabt wurde. Eine saubere Abklärung der Mittelherkunft schützt am Ende auch die Verkäuferschaft, etwa wenn eine Transaktion nachträglich in Frage gestellt wird.

Kritisch sehe ich die Vorlaufzeit. Für kleinere Strukturen, Einzelfirmen und Teams mit wenigen Transaktionen pro Jahr ist der Zeitraum zwischen Beschluss im Juni und Inkraftsetzung im Oktober knapp. Wer jetzt noch nicht geprüft hat, ob er unterstellt ist, sollte das in den nächsten Wochen nachholen.

Quellen

• Bundesrat / admin.ch, Medienmitteilung vom 12. Juni 2026: Bundesrat setzt neue Regeln gegen Geldwäscherei in Kraft
• Informationsportal des Bundes zum Transparenzregister: transpareg.admin.ch
• SVIT Schweiz, 24. September 2026: Revidiertes GwG tritt am 1. Oktober in Kraft
• SVIT Schweiz, 24. September 2026: GwG: Unterstellung als Finanzintermediär oder Händler
• Homburger, 6. August 2026: GwG-Revision: Auswirkungen auf die Immobilienbranche
• MLL News Portal: Geldwäschereigesetz: Neue Sorgfaltspflichten für Händler bei Bargeschäften (zu Art. 8a GwG)

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand vom 4. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Tätigkeit dem GwG untersteht, beurteilt sich im Einzelfall anhand der konkreten Mandatsausgestaltung. Bei Grenzfällen empfiehlt sich eine Abklärung mit der zuständigen Selbstregulierungsorganisation oder einer Rechtsanwältin mit Schwerpunkt Finanzmarktrecht.