Vom Zustandsbericht zum Nachhaltigkeitsrating: warum die Datengrundlage der Engpass ist

Beitrag für zustandsbericht.ch · Stand 4. Oktober 2026 · Lesezeit rund 8 Minuten

Nachhaltigkeitsratings für Liegenschaften werden einfacher zugänglich. Die Daten darunter werden dadurch nicht besser. Dieser Beitrag zeigt, welche Objektdaten ein Rating tatsächlich braucht, warum sie in vielen Portfolios fehlen und wie eine strukturierte Zustandserfassung aussieht, die im Eigentümergespräch standhält.

1. Ausgangslage: Ratings werden niederschwellig

Am 30. September 2026 hat SVIT Schweiz das Tool SVITremms aufgeschaltet. Mitarbeitende von SVIT-Mitgliedfirmen können damit Wohnliegenschaften und Stockwerkeigentümergemeinschaften kostenlos auf Nachhaltigkeit prüfen.

Es handelt sich um eine vereinfachte Version der Rating-Plattform REMMS. REMMS steht für Real Estate Meta-rating & Monitoring on Sustainability und wird von einem gemeinnützigen Verein betrieben. Der nötige Datenumfang in SVITremms ist nach Angaben von SVIT bewusst klein gehalten, damit eine Analyse schnell möglich ist. Wer tiefer gehen will, kann die Daten in die vollständige REMMS-Plattform exportieren.

Das ist eine gute Entwicklung. Sie senkt die Hürde für ein Gespräch, das sonst schnell an Kosten und Komplexität scheitert. Ein Bewirtschafter kann einer Eigentümerschaft damit eine erste Einordnung liefern, ohne vorher ein Mandat für eine umfassende Nachhaltigkeitsanalyse verkaufen zu müssen.

Und doch bleibt eine Frage offen, die kein Tool löst. Woher kommen die Daten, die man eingibt?

2. Was ein Rating voraussetzt

Nachhaltigkeitsbewertungen und ESG-Berichte arbeiten mit Bezugsrahmen wie CRREM, CSRD, SFDR, REIDA oder den Vorgaben der AMAS. Diese Rahmen unterscheiden sich im Detail. In den Eingangsdaten überschneiden sie sich stark.

Im Kern braucht jede dieser Auswertungen vier Blöcke:

Gebäudehülle. Baujahr, Konstruktionsart, Zustand von Fassade, Fenstern, Dach und Kellerdecke, letzte Sanierung pro Bauteil mit Jahr.

Wärmeerzeugung und Verteilung. Energieträger, Alter und Zustand der Wärmeerzeugung, Art der Verteilung, Warmwasseraufbereitung, vorhandene Steuerung.

Verbrauch. Energie- und Wasserverbrauch über mehrere Jahre, möglichst witterungsbereinigt und auf die Energiebezugsfläche bezogen.

Nutzung und Fläche. Energiebezugsfläche, Nutzungsmix, Belegung, Leerstand.

Aus meiner Sicht ist der erste Block der kritische. Verbrauchsdaten lassen sich aus Abrechnungen rekonstruieren. Flächen stehen in den Plänen. Der Zustand der Bauteile steht nirgends, ausser jemand hat ihn aufgenommen.

Genau darauf bauen aber die Annahmen auf, die ein Rating teuer machen oder günstig: die Restnutzungsdauer eines Bauteils und damit der Zeitpunkt der nächsten Investition. Ein Dach, das als in zwanzig Jahren fällig angenommen wird, obwohl es in fünf Jahren fällig ist, verschiebt die ganze Investitionsplanung. Und damit den CRREM-Pfad, den Sanierungsentscheid und die Diskussion über die Rendite.

3. Wo die Daten heute liegen

Meine Erfahrung aus der Bewirtschaftung ist unspektakulär, aber verbreitet.

Die Zustandsinformationen eines Portfolios liegen an vier Orten verteilt. Im Papierordner im Keller der Liegenschaft. In einer Excel-Tabelle, die eine Person gepflegt hat und die seit deren Stellenwechsel nicht mehr angerührt wurde. In PDF-Offerten und Handwerkerrechnungen im Dokumentenarchiv. Und im Kopf des Hauswarts, der seit achtzehn Jahren dort ist.

Was dabei typischerweise fehlt, ist nicht die Information. Es fehlt die Struktur:

• Kein Aufnahmedatum. Ein Zustandsurteil ohne Datum ist nicht verwertbar. «Dach in Ordnung» kann von 2011 stammen.
• Keine einheitliche Skala. «Gut», «genügend», «sanierungsbedürftig» werden von drei Personen unterschiedlich verwendet.
• Kein Bauteilbezug. Ein Bericht im Fliesstext beschreibt eine Liegenschaft. Eine Auswertung braucht eine Zuordnung pro Bauteil.
• Kein Beleg. Ohne Foto oder Verweis auf einen Befund lässt sich ein Urteil später nicht überprüfen.
• Keine Versionierung. Wer den Vorzustand nicht kennt, kann keine Entwicklung zeigen.

Für eine einzelne Liegenschaft ist das verkraftbar. Für ein Portfolio mit dreissig Objekten ist es der Grund, warum das ESG-Reporting jedes Jahr von vorne beginnt und warum bei einer Prüfung niemand sagen kann, woher eine Zahl stammt.

4. Das Begriffsproblem

Es gibt einen Grund, warum die Begriffe uneinheitlich sind. Er liegt in der Normenlandschaft.

Die SIA 469 «Erhaltung von Bauwerken» ist die klassische Referenz für die Zustandserfassung in der Schweiz. Ihre aktuelle Ausgabe datiert aus dem Jahr 1997 und wurde seither nicht aktualisiert. Die Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren (KBOB) hat am 30. Juni 2025 eine Empfehlung zum Umgang mit dieser Norm veröffentlicht.

Der Befund darin ist deutlich. Während sich die europäischen Normen weiterentwickelt haben, blieb die SIA 469 stehen. Die KBOB empfiehlt, die Begriffe «Instandhaltung» und «Instandsetzung» sorgfältig zu prüfen, weil sie zu Missverständnissen führen. Sie empfiehlt zudem, projektspezifische Glossare und Schnittstellenpapiere zu erstellen, und verweist ergänzend auf SN EN 13306:2018 sowie DIN 31051:2019. Was die SIA 469 unter Überwachung fasst, also Beobachtung, Inspektion, Kontrollmessung und Funktionskontrolle, heisst in den europäischen Normen Inspektion.

Das ist kein akademisches Problem. Wenn in einem Portfolio drei Dienstleister dasselbe Wort unterschiedlich verwenden, lassen sich ihre Berichte nicht zusammenführen. Und wenn ein Rating diese Berichte als Grundlage nimmt, erbt es die Unschärfe.

Die praktische Antwort ist die, welche die KBOB vorschlägt: ein eigenes, verbindliches Glossar. Wer Zustandsklassen definiert und die Definition im Erfassungsinstrument mitführt, braucht nicht auf eine revidierte Norm zu warten.

5. Wie eine brauchbare Zustandserfassung aussieht

Hier die Mindestfelder, die sich in der Praxis als ausreichend erwiesen haben. Nicht mehr, denn ein Erfassungsraster, das zu viel verlangt, wird nicht ausgefüllt.

Pro Bauteil:

1. Bauteilbezeichnung aus einer festen Liste, damit ausgewertet werden kann. Ein Raster nach Elementgruppen genügt: Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke, Wärmeerzeugung, Verteilung, Warmwasser, Sanitär, Elektro, Steigzonen, Nasszellen, Küchen, Umgebung.
2. Zustandsklasse auf einer definierten Skala, zum Beispiel vier Stufen von «intakt» bis «dringend». Die Definition jeder Stufe gehört ins Instrument, nicht in ein Handbuch.
3. Baujahr oder Jahr der letzten Erneuerung des Bauteils, nicht der Liegenschaft.
4. Geschätzte Restnutzungsdauer in Jahren, als Bandbreite statt als Punktwert.
5. Aufnahmedatum und aufnehmende Person.
6. Fotobeleg, mindestens eines pro Bauteil, bei Befunden mehr.
7. Bemerkung im Freitext, für das, was in kein Feld passt.

Pro Liegenschaft:

1. Energiebezugsfläche, Energieträger und Verbrauch der letzten drei Jahre.
2. Versionsstand, damit frühere Aufnahmen erhalten bleiben und Entwicklungen sichtbar werden.

Zwei Grundsätze dazu. Erstens: Die Zustandsklasse und die Restnutzungsdauer sind getrennt zu führen. Ein Bauteil kann intakt aussehen und trotzdem am Ende seiner Lebensdauer stehen. Zweitens: Eine Bandbreite ist ehrlicher als eine Zahl. «8 bis 12 Jahre» ist für die Planung brauchbar und bleibt überprüfbar. «10 Jahre» suggeriert eine Genauigkeit, die eine Augenscheinaufnahme nicht liefert.

Genau an dieser Lücke arbeite ich mit zustandsbericht.ch. Der Ansatz ist nicht, ein weiteres Rating zu bauen. Es geht darum, die Erfassung so zu strukturieren, dass die Daten danach in unterschiedliche Rating-, Bewertungs- und Investitionsmodelle sowie ins Eigentümergespräch einfliessen können.

6. Von der Erfassung zum Entscheid

Liegen die Daten strukturiert vor, wird aus der Erfassung eine Entscheidungsgrundlage. Drei Schritte:

Schritt 1: Die Massnahmen nach Zeitfenster bündeln. Bauteile mit überlappender Restnutzungsdauer gehören in ein Paket. Ein Fassadenwechsel, der ein Jahr vor dem Fensterwechsel stattfindet, kostet die Gerüstung zweimal.

Schritt 2: Den Finanzierungsbedarf über den Zeitraum legen. Erst dann zeigt sich, ob die Einlagen in den Erneuerungsfonds oder die laufenden Erträge reichen, oder ob eine Aufstockung der Hypothek Thema wird.

Schritt 3: Die mietrechtliche Seite früh klären. Das ist der Punkt, der am häufigsten zu spät kommt.

Bei Erneuerungen gilt: Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für die Mieterschaft zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Bei der Ausführung ist auf die Interessen der Mieterschaft Rücksicht zu nehmen; Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz bleiben vorbehalten (Art. 260 OR).

Auf den Mietzins übertragen lassen sich Mehrleistungen, nicht Unterhalt. Die Grundlage dafür ist Art. 269a lit. b OR in Verbindung mit Art. 14 VMWG. Nach Art. 14 Abs. 1 VMWG gelten die Kosten umfassender Überholungen in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.

Wichtig ist dabei eine Einschränkung, die in der Praxis oft untergeht. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass Art. 14 Abs. 1 VMWG keine unwiderlegbare Vermutung begründet (BGE 118 II 415; vgl. auch BGE 110 II 404). Lassen sich die einzelnen Arbeiten konkret qualifizieren, ist nach der tatsächlichen Qualifikation abzurechnen und nicht nach der Pauschale (vgl. BGer 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005). Bei einzelnen Massnahmen ist in der Regel der Mehraufwand gegenüber dem reinen Ersatz übertragbar.

Genau hier wird die Datengrundlage entscheidend. Wer die einzelnen Arbeiten qualifizieren will oder muss, braucht den dokumentierten Vorzustand pro Bauteil. Die Abgrenzung zwischen Unterhalt und Mehrleistung lässt sich ohne diese Dokumentation nicht begründen. Wer im Nachhinein geltend macht, ein Bauteil sei vorher am Ende seiner Lebensdauer gewesen, steht ohne Aufnahme und ohne Fotos schlecht da. Eine Zustandserfassung vor der Sanierung ist deshalb nicht nur Planungsinstrument. Sie ist Beweismittel.

Wie die Kosten im Einzelfall aufzuteilen sind, hängt vom Umfang der Arbeiten, vom Vorzustand und von der konkreten Massnahme ab. Die Beurteilung bleibt einzelfallabhängig.

7. Fazit

Die Reihenfolge entscheidet. Erst die strukturierte Zustandserfassung, dann das Rating. Umgekehrt entstehen Zahlen, die vor einer Prüfung und im Eigentümergespräch nicht halten.

Tools wie SVITremms sind dabei kein Umweg, sondern ein nützlicher Einstieg. Sie machen sichtbar, welche Daten fehlen. Wer diese Lücken danach systematisch schliesst, hat in zwei Jahren eine Datenbasis, mit der sich sowohl ein ESG-Bericht als auch eine Investitionsplanung begründen lässt.

Der Aufwand dafür ist überschaubar. Für viele Wohnportfolios kann eine strukturierte Augenscheinaufnahme mit einer regelmässigen Nachführung – etwa im Abstand von drei bis fünf Jahren – eine praktikable Grundlage bilden. Der sinnvolle Rhythmus hängt jedoch vom Gebäude, Zustand und Nutzungsprofil ab. Was es braucht, ist die Entscheidung, es einheitlich zu tun.

Quellen

• SVIT Schweiz, 30. September 2026: SVITremms: Nachhaltigkeit von Immobilien kostenlos prüfen
• REMMS – Real Estate Meta-rating & Monitoring on Sustainability: remms.ch
• KBOB, Empfehlung vom 30. Juni 2025: Empfehlung zum Umgang mit der Norm SIA 469
• Kantonsgericht Basel-Landschaft, Entscheid 2009: Mietzinserhöhung wegen umfangreichen Sanierungsarbeiten – Anwendung der Regel, wonach bei umfassenden Überholungen 50 bis 70 % der Sanierungskosten als wertvermehrende Investitionen gelten (mit Verweisen auf BGE 118 II 415, BGE 110 II 404 und BGer 4C.328/2005)
• Bundesgericht, BGE 118 II 415: Art. 14 Abs. 1 VMWG begründet keine unwiderlegbare Vermutung
• Obligationenrecht, Achter Titel «Die Miete»: Art. 260 und Art. 269a OR, Gesetzestext als PDF

Transparenzhinweis: Der Autor ist Inhaber der SaaS-Anwendung zustandsbericht.ch, die digitale Gebäude-Zustandsberichte erstellt.

Hinweis: Die Rechtsbezüge in diesem Beitrag sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechtsberatung. Die Abgrenzung zwischen Unterhalt und wertvermehrenden Investitionen beurteilt sich im Einzelfall.